住宅を購入しよう！
住宅をリホームしよう！
そういった場合に必ず行われるのが「工事請負契約」です。
初めての方は緊張するし、責任重大、もしかしたら騙される？
目の前に契約書を出せれると、変に警戒心が増大するものです。
それを少しでもやわらげる為に「工事請負契約書」について簡単に説明したいと思います。
工事請負契約書を結ぶときに解っておきたいポイントを説明していきますので参考にしてください。
ここで説明する内容
- 工事請負契約の基本
- 契約のタイミング
- 契約をする際チェックするポイント
- 契約に必要な書類など
- 契約トラブルを防ぐために
工事請負契約を結ぶ際は契約内容を全て把握してから契約するのが基本！
とは言ったものの実際すべて読んで把握する時間なんてありゃしません。
どうしても全て把握したいのであれば、契約書を置いていってもらい
契約内容を全て確認したうえで、後日担当者に出向いてもらうようにしましょう。
工事請負契約書にサインをした時点で、夢のマイホームが夢ではなく現実となるのです。
住宅を建てる・リフォームするなどといった工事をする際に工事を請け負う業者と施主との間で締結される契約の事をいいます。この契約は、プラン、金額、住宅の仕様など全てにおいて決定しお客様が納得した時に初めて結ものです。基本[…]
工事請負契約とは
工事請負契約を結ぶ案件は「住宅の新築、リホーム、外構工事」「建造物の工事」など建設業に係わる業種で
その業種に発注者が工事業者に対して何らかの依頼をした時に結ぶものです。
工事請負契約の目的
- 工事内容、仕様などを明確にしトラブルをなくす
- 不備が生じた場合の対処法を決める
- 確実にお客様との契約内容を満たして工事を完成させる
工事請負契約の大まかな考え
発注者（施主）の責務
工事請負契約は業者側が法律上、守られるためのものでもあります。
よって、工事に係る業務に関して不当な値引きや、資材等の目に余る施主支給など
業者にとって明らかに利益の妨害となることをしないようにすること。
請負業者の責務
工事請負契約は、法律上「請負契約」という項目に当てはまり法律上で決めごとたくさんあります。
詳細はあまりにも膨大なのでここではお話ししませんが
基本的な考えとしては請負人が果たすべき義務は「仕事の完成」です。
お客様と打合せをして、決定した内容の通りに工事を完成させること。
基本的にには上記の考え方となっています。
工事請負契約書はどのタイミングでするもの？
契約書を交わす際は、注文者と施工会社それぞれに都合のよいタイミングがあったりします。
お互いどのタイミングで工事請負契約書を交わすと良いのかを考え契約を交わす時期を見極めましょう。
契約のタイミングには特に決まりはない
工務店、ハウスメーカーによっては、打合わせが始まる前に契約をしてください！
なんていう所も多々あるみたいです。
自分的にはそんな馬鹿な話は無いと思っています。
皆さん、物を購入する場合・・・
先に「この商品を買います」と宣言して、後から
どんな機能なのか？
どんな味なのか？
購入を決めたあとで確認するでしょうか？
先に契約をお願いする業者は、図面と標準的な仕様で大まかな請負金額があらかじめ決まっているため
工事請負契約書を交わしてから詳細の打合わせをするという非現実的な手法になっているのです。
業者側にとっては早く契約をしてもらった方が良いに決まってるのですが
「とりあえず、うちの会社で建てることを決めてください」というのが本音なのです。
契約を交わしてからゆっくり打ち合わせをしましょう。
という考え方です。
もう、その会社以外で建てることは無いと決めているのであればそれも良いです。
しかし
ものには順序というものがあります。
【打合せ、図面などある程度納得したうえで契約をしてください】
なのでタイミングという観念でいうと、納得したら契約する。
それがベストなタイミングと言うことをお伝えしておきます。
契約後に決める内容もありすべて決めるのは難しい
住宅を建てようとすると、いろいろなことを打合わせして、決めていく必要があります。
その打合せ内容は項目も多く、時間もかなりかかったりするものです。
特に仕上げに関しては、決めるのが大変です。
契約（見積もり）ではシリーズなどの金額提示をしていて、詳細まで決まっている訳ではありません。
実際にクロスや床材、建具など細かい部分まですべて決めていかなければならないので大変です。
変更を繰り返すことが多く、施工会社としては、打ち合わせ自体にコストがかかります。
お客様的には契約後にゆっくり時間をかけて行いたいというのが本音でしょう。
しかし、先に契約を結ばないといけない会社では契約前に本格的な打ち合わせはしてもらえないことがあります。
かといって契約をしてしまえば契約後の仕様打合せで、金額が大幅に変わってしまう。
そういうことも有り得ます。
そうなってくると、予算をオーバーした場合、契約を交わしている以上
良い、悪いは別な話となり、予算を合わせるため業者側の進められるままになることが多いのです。
とは言っても、進める以外に方法は無くなる状況におちいってしまうので
契約をする前の時点で要望、希望があれば先にお伝えしておくことが大切です。
お互い納得できたタイミングで契約をするのが望ましい
工事請負契約書をいつ交わそうかと考えた場合、業者側と注文者とでは
立場のちがいから「ここです」と言ったタイミングが無いのかと思われます。
言われるがままに、早期に契約を交わしてしまうと注文者にとっては検討する時間がなく
「仕様を変えたい」「間取りを変更したい」といっても契約をしてしまっている以上
「そうですね」というように簡単には行きません。
それに、詳細打合せをした結果、最終的には予算をオーバーしてしまい追加工事になってしまう事も
よって、数回程度の打ち合わせをして、ある程度の構想が出来た時点で契約を結ぶことが最善だと考えます。
しかし、業者側としては３回４回の打合わせをしても結局契約できなかったという事態は避けたいところで
なるべく早く契約し、契約した後に詳しい打合わせをしたいと思うのが本音といったところです。
このように、それぞれ事情がありますので、お互いが納得できる契約のタイミングを探すことが大切です。
そのためには、工事請負契約を交わす前に工事請負契約書の記載事項以外のチェックポイントを知っておき
ある程度納得してから契約することでトラブルが起きにくい、契約を交わすことができます。
なんていう場合は、無料で相談できる良心的なサイトがあるので以下の記事を参考にしてみてください。
新築住宅の相談は信用があり、対応力のある無料相談サイトを利用するべき！ま～！ごもっともな話です。そもそもこういったサイトを利用しなくても、周囲の人が相談にのってくれたり住宅に詳しい人が相談にのってくれる人が居れば「あ[…]
契約書にサインする前のチェックポイント
工事請負契約書を交わす前に、契約書の内容をよくチェックするのはもちろんですが
それ以外にもチェックする重要なポイントがあります。
以下で言うこともしっかり確認することをお勧めします。
値引きやコストについては契約前にしておくこと
間取りや仕様が決まっていない状態で契約してはダメ
サービスや約束ごとは書面に残す
「着工日」「引渡し日」は明確にしておく
アフターサービスの内容、保証期間は書面で確認する
それでは各項目について詳しく説明していきたいと思います。
値引きなどの金額については契約前にはっきりさせておく
金額についてまだ納得がいかず、値引きやコストを下げようと思っていた場合
契約を交わす前に担当者とじっくり話し合うことを進めます。
工務店、ＨＭなど皆そうなんですが、工事の部分的な利益ではなく
工事全体でどれくらいの利益ににあるのかを重視しています。
極端に言うとユニットバス設置で赤字が出ても、外壁工事で利益をだすことができて
結果的に工事全体を見た時に利益が出ていればいいのです。
業者はそういう事が解っていて契約をしてきます。
なので契約をしてしまうとなかなか値引きをしようとしても困難になります。
しかし、契約前だと話は別で自社で契約をしてくれるなら
利益を削ってでも受注したい！
そう思うのも事実です。
そこをうまくつくことが出来れば、提出された金額より
10万、20万と安くできる可能性があるのです。
ただ、むやみやたらと根拠もなく値引き！値引き！と言ってしまうと
逆に業者側が警戒し、「この話は無かったことにしましょう」
なんて言われかねませんので注意しましょう。
間取り・仕様が決まってないのに契約をしないこと
建物の間取り・仕様が決まっていない状態で契約をするのは
タイミングとしては非常にダメなパターンです。
契約をしてしまうと、間取りの変更や仕様の変更をすることで
当然、金額が変動してしまいます。
建築請負契約を交わした後の間取り・仕様の変更には
積極的でない住宅会社が多いです。
間取り、仕様を変更することで、建物の打合せ回数・時間・見積もりの再提出など
の作業が増えてくることによって住宅会社の担当者の負担が増加します。
仕事の効率化を求めるがあまり、本当は実現可能な要望にも「技術的に難しい」
『当社では取り扱っていない』といった返答で断わられることがあるんです。
仮に実現できたとしても、「材料などは定価に近い価格を請求」されることも・・・
住宅会社によっては、「仮契約後でないと詳細な打ち合わせはできません」と
「仮契約」という名の「本契約」を迫ったにもかかわらず。
「契約を交わしてしまえばこっちのもの」と言わんばかりに
「間取り・仕様の変更を積極的に受けてくれない」なんていうことがあったなど聞くことも・・・
なので契約前には詳細（クロスの模様、外壁の色など）は後でもいいので
間取り・仕様だけは確実に決めておきましょう。
※仕様について
仕様というものは、物の仕様の事です。
外壁であれば、シリーズ名や厚さの事をいいます。
これを決めておけば、大きく価格は変わる事はありません。
そうすることで、金額が変わることなく色や模様を後でゆっくり選ぶ事が出来ます。
サービス・約束事は必ず書面に残しておく
住宅会社と打合せや商談を進めていると「これについてはサービスします」
というような事があったりします。
例えば、「玄関に手すりをサービスで取付けます」など
そういった約束をすることがあります。
しかし、実際には取り付けてくれなかった・・など
「言った、言わない」などのトラブルが多々あります。
背景には「都合が悪くなって、ごまかそうとしているもの」
「お互いに曖昧で勘違いしているもの」など、さまざまです。
営業マンの「契約して欲しいがための、誇大表現」であったり
施主と担当者の「家づくりの知識差による思い込み」だったりします。
家づくりでは、約束事を明確にしておくことが重要です。
そのためには、後で約束事を確認できるように書面に残すようにしましょう。
当然、住宅会社の方でも、打合せ記録をのこしています。
お互いに記録そしておくことで、「言った。言わない」「勘違い」などを防ぐことができます。
着工日・引渡し日は明確にしておく
請負契約書では「着工費」や「引渡し日」が「〇年〇月吉日」という様に記載されていることがあります。
これ悪いという訳けではないのですが、具体的な日付が記載されていた方が
「現在の住居の契約期限」や「新居への引越しの段取り」などを考える場合
「着工日・引き渡し日」は正確に記述してもらった方が良いでしょう。
かといっても、天候、会社側の都合等でどうしても遅れてしまうという事もあります。
細かい事を言うと、「大工さんが怪我で入院した」
「悪天候の予備日程を考慮していたが、それ以上に悪天候が続いた」など
予測不能な要因が建築業界では結構あったりします。
同業者としては、差支えが無ければ許してあげて欲しいです。
とは言っても、工期を記述しているのにも関わらず遅れてしまったら
建築請負契約約款にある「建物引渡し遅延時の賠償請求」をすることが出来たりします。
着工、引き渡し日が曖昧にな場合、そういった賠償問題も曖昧になってしまうという訳です。
その様なトラブルを防ぐ意味でも、建物の「着工費」と「引渡し日」は
明確化して契約書に記載してもらいましょう。
アフターサービスの内容、保証期間は書面で確認する
請負契約では、着工をして建物が完成してしまえば契約通り！
工事期間ばかりをイメージしがちですが、引き渡し後の
アフターサービスなどの事も考えて契約をしなければなりません。
必ず、契約前にアフターサービスの「内容」や「保証期間」の確認をしておきましょう。
工事請負契約に必要なもの
認印・実印
契約金（前払い金）と印紙代
契約金
契約金は時にいくら払わなければならないとう決まりはありません。
一般的には５～10％くらいが目安です。
支払い条件はＨＭや工務店などによって変わってくるので
話合いをして納得したうで支払い条件を確定しましょう。
自己資金が少ない場合は、最初の契約金を少なくしてもらうなど相談すると対応してくれます。
新築住宅の支払い条件の例
- 契約金 10％
- 着手金 30％
- 中間払い 30％
- 完成 30％
上記のような支払い計画案となります。
※契約金は施主の一方的な都合で工事請負契約をキャンセルすると
戻ってこない事の方が多いので注意が必要です。
印紙代
不動産についての請負契約についての印紙代は表の通りです。
| 契約金額 | 印紙税額 （１通又は１冊につき） | 平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものの軽減税 |
| 100万を超え500万以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万を超え1000万以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1000万を超え5000万以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
まとめ
建築工事の請負契約は建物の工事だけに係わる契約内容だと思い込んでいませんでしたか？
しかし、工事をするうえでの「仮住まいなどでの生活」や
「引越し迄の住居の契約」などにも影響してきます。
マイホームで暮し始めてからの、「アフターサービス」や
「保証」「補修」「リフォーム」などへの影響も大きいものです。
法律の上、契約書に記されている事柄には非常に大きな力があります。
しかし、それを理解しているものの、あまり考えずに契約書にサインをしてしまう人が多いのです。
結果的に「後悔」「失敗」をしてしまう人も多くいるのです。
契約書に署名、印鑑を押してしまうと、不当な条件に気づいたとしても手遅れとなってしまいます。
契約をする前には
金額を交渉をして納得した工事金額であること
大まかな決め事（間取りや仕様）は決めてからにすること
契約内容はもちろんですが、アフターサービス等についても確認する
工期は明確に記載されているか
などを確認することが大切です。
くれぐれも、条件が曖昧なままの建築請負契約書にサインをしないようにしましょう。
