坪単価の考え方

対策/チェックポイント
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工務店、ハウスメーカーの広告などでよく目にする「坪単価」という言葉。

ハウスメーカーを探すときや住宅商品を選ぶときに、その会社がいくら位で建ててくれるのか?

という、建築費用の比較に使っている人も多いかもしれない。

でも実は、坪単価だけでその家の「高い」「安い」を判断することはできないのです。

単純に坪単価を聞いて

A社 坪40万

B社 坪60万

どう考えてもA社の方が安いです!

しかし、本当でしょうか?

坪単価は建築するに当たりかかった費用全ての金額の合計を坪で割っていればいいのですが

実際そんなことはないのです。

調査料、屋外設備、杭打ち込費・・他・・など坪単価に入ってない場合が多いのです。

建物本体の工事費を割って坪〇〇円と言ってる場合の方が多いのです。

ふたを開けてみると

B社の方が安かった

という場合も多々あるっていうことを頭に入れておいてください。⇔大事です

では、坪単価とは何なのか、どうやって決まるのかということを

知ってる限りで説明したいと思います。

そもそも坪単価とは

基本的には、坪単価は
建物の床面積1坪(3.3124・・・・㎡)当たりに建築費がいくらかかっているのかを算出したものだ。
計算方法は
家の本体価格 ÷ 延床面積(建物の床面積の合計)= 坪単価

例えば、本体価格2000万円で延床面積が40坪の家なら、
2000万円 ÷ 40坪 =50万円
という計算式になり、坪単価は50万円ということになる。

※注意
坪単価はあくまでも目安も目安で・・・大体の値段を表すために使われます。
各業者に坪単価を聞いてそれだけで高い、安いを決めるのは絶対やめましょう。

業者によって坪単価の出し方が違う件

各工務店、ハウスメーカーの広告やチラシに出ているモデルプラン(標準プラン)や施工例の
金額を床面積で割ればどのハウスメーカーが安く建てられそうか分かりそうな気がするが
実はそうとは言いきれない。
ここで注意したいのが、ハウスメーカーによって、坪単価の出し方が違うということ。

坪単価は業者によって、含めているもの、そうでないものがあります。
坪単価の出し方は
家の本体価格に照明器具やエアコン、電気やガスの屋外配管の費用を含めているハウスメーカー!
含めていないハウスメーカーもあるということなのです。
まれに外構費用が含まれていることもあるなど、本体価格に含まれる範囲が違うため
同じ仕様、同じ規模、同じ間取りの家だとしても、ハウスメーカーによって坪単価は違ってくるのです。
なので、「坪いくらですか?」「〇〇万です」と言われてもそこで高い安いの判断をしてはいけません。

そのほか、ハウスメーカーによっては「家の本体価格」を「延床面積(建物の床面積の合計)」ではなく
「施工面積」で割るケースもある。
各階の床面積を合計した面積が延床面積なのに対し
施工面積は玄関ポーチや吹抜け部分など延床面積に含まれない部分も加算されたもの。
玄関ポーチなどの分、延床面積よりも大きな数字で割ることになるため、同じプランでも坪単価は安くなる。といったように坪単価の出し方には共通のルールがない。
ハウスメーカーによって算出の方法が違うわけだから
複数のハウスメーカーの建築費の高い安いを比較する材料にはできない。
同じ坪単価でも、A社には照明器具やエアコンが含まれているB社には含まれていない!
といったケースが出てきますので注意する必要があります。
※値段を視野に業者選びをする場合は坪単価ではなある程度プランを決めたうえで
 見積もりを取ることをお勧めします。

「家の本体価格」と「延床面積」によって坪単価は上下する

本体価格と坪単価

坪単価は何によって上がったり下がったりするのだろう。
まず、同じ延床面積なら家の本体価格が高いほど坪単価は高く、本体価格や安いほど坪単価は下がる。
本体価格に影響するのは主に家のデザインや設備の価格なのです。
坪単価に影響するのは内装よりも外観の形。
同じ面積の家でも外観デザインに凹凸が多いと施工する面積が広がるため
外壁の量や足場のコストもアップします。
また、キッチンやトイレなどの水まわり設備のグレードを上げれば上げるほど
家の本体価格はアップします。
トイレはタンクレスや、タンク付きでも自動で開閉や洗浄ができるタイプ
キッチンはIHクッキングヒーターや引き出し式の収納などの場合、価格が高くなります.

つまり、1階と2階の床面積が同じ総2階建ての家など、できるだけシンプルな形が坪単価を抑えやすい。
また、基礎や躯体(土台や壁、柱など建物の構造部分)はお金をかけても
壁紙などあとで変更しやすい部分は安価なものにすることでコストダウンを図ることもできる。

床面積と坪単価

住宅は規模が大きいほど材料を多く使うため本体価格が上がり、コンパクトな家ほど本体価格は下がる。
ところが、坪単価の場合延床面積が小さくなると坪単価上がる傾向がある。
例えば、坪単価50万円で40坪2000万円のプランがあり
予算オーバーだからと10坪狭くしても、坪単価50万円×10坪分の500万円がコストダウンできるというわけにはいかず、坪単価は割高になるケースもあるのだ。
延床面積が減れば、材料費や施工費が減って家の本体価格は下がるが、坪単価は変わらないのでは?
と思うかもしれない。
家の規模は違っても設備費用や諸経費が変わらないため、1坪当たりの金額が多くなるのだ。

 

ポイント

極端な話、2坪で150万円の家を建てたとして(内1坪のユニットバスをつけたとします。)

ユニットバスが100万のものを付けたとしましょう!
そう考えるとユニットバスだけで坪100万ですよね。
それにもう一つの部屋1坪があります。
その部屋はユニットバスが無い分安くなるはずです。その部屋を坪当たり50万円と過程して
それを坪単価に直すと、150÷2=坪75万の家となります。
その75万の家を予算がオーバーしてるからといって、坪単価を下げようと
ユニットバスを残して、「もう一つの部屋はいらないです」と言った場合!
坪単価は100万となるのです。
なので、坪単価は上がってしまうのです。(総体価格は下がります)

一般的に、本体価格のうち2~3割はキッチンやバス、トイレなどの住宅設備費が占めている。
黄色枠で言ったように
床面積が減ったからといって、住宅設備の数が変わるわけではないのです。
5000万の家でも、2500万の家でも仕様が一緒の場合、水回りにかかるお金は一緒なのです。
設置費用も延床面積とはあまり関係がない。
また、建築資材の運搬費や人件費なども延床面積と正比例して減るわけではない。
このため、キッチンやバス、トイレなどのグレードを下げない限り
延床面積が小さいほど、坪単価は高くなるのです。

まとめ

注文住宅の場合、坪単価を上げるのも下げるのも結局は施主の考え方なのです。

「例えば、今は水まわり設備を充実させたいという人が多く、キッチンや浴室、洗面室に
お金をかける傾向があります。
すると坪単価は高くなります。
決まった予算のなかで、設備にお金をかけるのか、外壁や内装にお金をかけるのか
そのバランスの取り方が坪単価を左右するのです」

坪単価は他の工務店、ハウスメーカーと比較して、その家が安いのか高いのかという判断には使えない。
しかし、同じ工務店、ハウスメーカーの商品の比較の目安にはなるとは思います。
坪単価は建てたい家の本体価格を出すためではなく目安として上手に活用してください。

 

 

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