住宅の見積もり!根本的な考えとあるべき姿!

計画/疑問

本来の見積書の姿

最近の住宅メーカーでは一式〇〇円という提示が多いと見受けられます。
各種工事で一式〇〇円という提示は業者側の都合だと思ってください。

なぜかと言うと、お客様にどんな材料を使って
それを何処に使って、その材料何本使うので

お客様に対して〇〇円になります。
それが本来あるべき見積りです。

※例外もあります。

例えば、クロスを1部分張り替える案件があったとします。

新築で1㎡=1300円と仮定しましょう
間取りなどで違ってきますが、およそ300~400㎡程度です。
単純に300㎡だとした場合、金額は390000万円となります。
材工共でこの値段は可能です。

しかし

子供部屋の一面を張り替えるとなった場合
およそ6~8㎡となります。

新築でいう単価で計算すると1300円×6㎡=7800円ですよね。
7800で材料を買って、職人さんが来て、機械を持ってきて

既存のクロスを捨てて、ガソリン代をかけて・・・
はい!工事をしますという業者がいると思いますか?

いませんよね!
そういった場合は一式20000円前後とすることがあります。

単価で出せない案件の場合1式工事とする事も覚えておきましょう。

通常その詳細を記載されたとしても、素人の方には解りずらいですし
枚数、本数を記載されてたとしても、確認のしようがありません。

それは建築に携わったことのある方、又はかなり勉強された方は別ですが・・・
既製品で単体物(サッシ、内部建具、キッチン、器具など)は

図面を見ることで素人の方でも、ある程度解るとは思います。

しかし、床のフロアーを何枚使うのか?

壁のボードは何枚使うのか?

断熱材はどれだけ使うか?

というような数量を記載しても、実際の解る解るお客様はほぼいない!
ってことなんです。

なので、それを記載してもお客様は解らないので〇〇一式のほうが
お客様に対して見やすくてよい!

という業者側の理論となる訳なのですが・・・・しかし・・・
逆を言えばお客様の立場で考えると非常にあいまいで

いざ!詳しい人へ確認してもらおうとしても
確認のしようがない提示の仕方とも言えます。

この業界では、見積書の提示の仕方に規制はない!
ということを頭において、この記事を参考にしてみてください。

お客様目線で

業者の知名度、好き、嫌いは考えないで
見積もり書だけでの判断をするとすれば・・・

詳細を明確にして提示してくる業者は紳士的で
構造、納まりが解っているということです。

お客様からすれば、枚数が多く、ごちゃごちゃしてて
解らないと思われるかもしれませんが

あとから、疑問を感じた時、なぜこの金額になったのか?
という根拠があるということになります。

一式表示の場合、金額は解るが、根拠が解らないのです。

極端な話、根拠が解らなければ、お客様にとってその金額が妥当なのか?
ということもまったく解らないのです。

お客様に見せても解らないであろう詳細を提示してくる業者は
当然、大手メーカーとは違い見積もりを提出するまでの

期間が長くなったりしますが一つの物件に対して向き合って
手間をかけて数量を出しているとも言えるので

信頼に値するのではないでしょうか。

業者に見積もりをお願いするには

見積もりは何社に頼むべきか

見積もりをもらうときには、複数社に対して相見積もりを依頼するのが一般的です。見積もりしてもらう業者は、通常であれば2~3社が適当であると言えます。

1社のみに見積もり依頼した場合では他社との比較ができないので
相手の言いなりになってしまう恐れがあります。

知人に勧められた、口コミをみて決めたなどの理由で
いきなり施工業者を決めてしまう人も少なくありませんが

注文住宅を成功させるためには、賢い方法とは言えません。
一方、見積もりに際してはプランの設計のために家族構成や希望する間取り

などの情報を伝え、確認しながら各社と打ち合わせをする必要があるので
非常に手間がかかります。

あまり多くの業者に、見積もりを依頼するのも大変です。
またあまりに提案プランが多すぎても、見ているうちに目移りしたり

混乱してしまったりする可能性もあります。
気になる業者があれば、ピックアップしておき

その中から厳選して絞り込んでいくようにします。
見積もりをお願いする業者のお勧めは!

ハウスメーカー・工務店・設計事務所の3業者が良いと思います。
2社の見積もりを考えているならば・・・

ハウスメーカーと工務店の比較は絶対にした方がいいと思います。

見積もり依頼をする業者選び

まず、見積もりをしてもらう業者を選ぶ前に、どのようなハウスメーカーや
工務店があるのか情報収集を行わなければなりません。

もし、気になる業者があれば、大まかにその会社の技術力や
工事実績を調べて決めるのも一つの手段です。

大手には大手なりの、地場の小規模な業者にはそれなりの良さがあります。
ネームバリューがあるからと言って、大丈夫!と決めつけ

飛びつくのは絶対にやめましょう。
ハウスメーカーのカタログを取り寄せたり、これというところが見つかれば

展示場に足を運んだり、実際に確認するようにしてください。
この会社で建てる!というふうにある程度決まっていたとしても

初めのうちはあまりひとつの業者にこだわらず
複数会社の展示場を回るようにすると良いでしょう。

営業担当者に家づくりについての疑問点を投げかけて反応を見たり
話をよく聞いてくれるかを確認したりすることも必要です。

カタログに記載されている内容と社員の話との一貫性なども
業者選びのチェックポイントとなります。

さらに、今はネット社会でもありますので、ほとんどの建設会社は
HPを持っています。

ネットでいろいろな情報を収集したり、その会社のHPを見たり
住宅情報誌などを見たりして評判や施工についての口コミなどチェックしましょう。

実際に依頼をした人がプランの提案のうまさなどに言及されている例があれば
良い参考となります。

概算見積もりと詳細見積もり

業者はお客様からの要望や付帯する状況からプランを提案し
見積もりを出しますが、そこではあくまで参考価格となる

「おおよそ」の金額でしか提示できません。
相見積もりの時点では、各社が施工面積などから割り出した

一般的な金額を出し合います。
「面積 × 単価」で出された見積もりを概算見積りと呼び

実際に施行を依頼する業者が決まったあとで出されるさらに
詳細な見積もりを、詳細見積もりと言います。

※自分の話ですが、概算見積りはしません!
自社で言えば、坪60~70万程度です。(もちろん仕様などで変わってきます)
これは全ての工事が入っての値段です。(カーテンは別途)
しかし、会社によっては建物本体だけの坪単価だったり
もっと言えば坪単価の算出のしかたも違います。

ハウスメーカーなどは建物本体の坪単価が大半です。
なので、杭工事や調査費や照明器具など・・
いろいろなものを省いた金額です。

各、業者が曖昧な条件で決めた坪単価を目安にされると
全てを入れた坪単価を出している業者
それを知らずに鵜呑みにした人がいたとすれば
この業者はとんでもなく高いというイメージを
最初の時点でお客様に植え付けてしまう結果となるからです。

自社でも坪45万です!
と言って売り出してもかまいませんが、最初から詳細見積もりを出して
カーテン以外のものは全て入ってます!
といってもらった方がお客様も解りやすいと思うのです。

後から、実はこれは見積もりに入ってません!
これも入ってません。
と言われるより、解りやすくてよいと思う次第です。

話を戻しますが

詳細見積もりは図面が決定した後で、具体的な要望を取り入れて作成されます。
注文住宅の場合は、内装や各部位の材質、つくりなどにこだわりが反映されるため

概算見積もりとは違い、高くなったり安くなったりします。
当然、実現してほしい希望が増えるほど、見積もりの額も大きくなります。

概算見積もりについては、あくまで参考にする金額だという事を
認識しておくことが大切です。

ここでの違いを理解しておかないと、選んだ施工業者に対して
不要な不信感をもってしまう原因となります。

また、概算見積もりで利用されている素材や設備が、どのグレードになっているのかを、必ず確認しておく必要があります。

見積もりにかかる日数

一件一件こだわりを持って違う物件を、その都度施工する工務店であれば
1週間は必要とされることでしょう。

よくハウスメーカなどで2~3日で提出してきたと、頑張ってやってくれたと
大変嬉しい!という声を聴きますがそうでしょうか?

考えてみてください!建物一件分ですよ。
図面が出来ていたと仮定しても、最初から真面目に見積をすれば1週間位はかかります。

例えですが・・・2日で出来る見積もりと、そうでない見積もりをいくつか言葉で比較してみましょう。

仮に基礎の話で説明

2~3日で見積もりを提出できるの状況
実際今まで施工してきた基礎の金額から単に基礎の長さで割った金額で赤字を出さな程度での平均金額を算出。
【所要時間】
単に基礎の総体長さを出して、平均金額で割り算するだけなので1分くらいでしょう。
【精度】
平均なので見積もり時点では、実際何をどれくらい使うか見積もりした本人も解っていません。
実際現場で使用するときに初めて計算します。
【結論】
仮の金額ですが見積もりでは100万(お客様に支払って貰う金額)
実際は80万程度で納まるという仕組み
逆を言えば100万で納まらないリスクもある

1週間をかけて見積もりを提出する場合
その基礎に使用する鉄筋(継手のロスの割り増し数量、鉄筋径別の本数、加工の手間など)を正確に算出
【所要時間】
まずは、掘削する土の量、余った土の処理方法、重機などの台数を検討。
コンクリート、鉄筋量を計算し、それにかかる人件費を検討したりするので
1~2時間程度必要とします。

【精度】
現場単位で算出するので担当者の勘違いなどない限り正確な数量を出せます。

【結論】
正確な数量なので実際に使う数量、人件費を見積もり金額に提示できます。

 

上記のように基礎だけでもこれだけの時間の差が出てきます。
上屋の見積もりとなると、もっと複雑で、使用する材料の種類ごとに数量を出さなければなりません。
素人でも想像つくことで例を挙げると「建材などです」想像してみたください。
自分が本数、㎡数を計算すると思ってください。
他の仕事は一切やらず、一件の見積もりだけに時間を注いだとしても2日で終えるのは難しいです。見積もりの提出が早い!だから良い業者とはならないのです。逆を言えばお客様から多めに貰っているので
細かいことは気にしない!という論理にもなりうるんです。

 

見積もりに載せる詳細

ほとんどのハウスメーカーは時間短縮のため
割合から各業種の金額をだしています。

しかし、正確に見積もりをしているメーカー、工務店は詳細まで記述しています。
2~3日で提出する業者は【工事項目⇒大項目】という

パターンの見積もりが多いです。
物件毎にその都度、詳細まで数量を算出して記載していたら

絶対に2~3日で提出できないからです。
例えば基礎工事の見積もりの提示の仕方として

大手メーカーであれば基礎工事一式○○円なってところもあるそうです。
何がどうなって〇〇円なのかわかりますか?

例えば自社が提出している見積もりを例にすると

  • 基礎工事(位置出し、足場などは仮設工事で記載)
  1. 根掘り
    〇〇㎥ 単価 = 〇〇円
  2. 埋め戻し
    〇〇㎥ 単価 = 〇〇円
  3. 搬出土又は現地敷き均し
    重機リース
    バックホー ○○日 単価 = ○○円
    ダンプ   ○○日 単価 = ○○円
    残土処理費 ○○t 単価 = ○○円
    運搬費 距離におおじて 一式 ○○円
  4. 砂利地業
    ベース砂利 〇〇㎥ 単価 = ○○円
    土間下砂利 〇〇㎥ 単価 = ○○円
  5. 型枠工事
    捨てコン枠 ○○m 単価 = ○○円
    ベース枠  ○○㎡ 単価 = ○○円
    立ち上がり枠○○㎡ 単価 = ○○円
    ポーチ枠  ○○円 単価 = ○○円
  6. 鉄筋工事
    ベース鉄筋   鉄筋径 〇〇㎜ ○○t 単価 = ○○円
    鉄筋径 〇〇㎜ ○○t 単価 = ○○円
    立ち上がり鉄筋 鉄筋径 〇〇㎜ ○○t 単価 = ○○円
    鉄筋径 〇〇㎜ ○○t 単価 = ○○円
    土間鉄筋    鉄筋径 〇〇㎜ ○○t 単価 = ○○円
    合 計 鉄筋径 ○○㎜ ○○t 単価 ○○円
    鉄筋径 ○○㎜ ○○t 単価 ○○円
  7. コンクリート工事
    捨てコン  ○○㎥ 単価 = ○○円
    ベースコン ○○㎥ 単価 = ○○円
    立ち上がり ○○㎥ 単価 = ○○円
    土間    ○○㎥ 単価 = ○○円
  8. 打設手間
    同上(内容が人工になる)
  9. 重機打設
    ポンプ車使用 ○○回 単価 = ○○円
  10. 基礎均し等(左官工事)
    基礎天端均し ○○式 単価 = ○○円
    土間天端均し ○○式 単価 = ○○円
  11. 床下換気口
    ○○タイプ ○○箇所 単価 = ○○円
  12. 金物設置工事
    アンカーボルト ○○本 単価 = ○○円
    ホールダウン金物 ○○本 単価 = ○○円
  13. 工事用運搬費 (現場ごとに使用する機械、器具、道具などの運搬など)
    一式 ○○円

少し省略しましたがこんな感じの見積もり書です。

参考までに他社と比べてみてください!
もっと細かく出してくる業者がいるかも知れませんし、そうでないかも知れません!

見積もりにあるオプションて必要?

僕はそもそもオプションという表示がおかしいと思います。
確かに、こちらで一般的に使用されていようなものを

お客様の考えを取り入れ業者の方で勝手に
仕様を決めて見積もりをします。

それに対してもっと便利なもの、優れたもがありますよ!
と情報をお客様に与える。

それがオプションという形になるのですが・・・
なら、打合せの時点でこんな便利なものありますよ!

って伺いをたてればいいのではないかと思うのですが
例えば、キッチンであれば、洗浄機は付けますか?

断熱であれば、少し高くなりますが外部にも増し断熱材をいれますか?
など大まかなことは聞けるはずなのです。

もし洗浄機をつけるのであれば、それを考慮した見積もりにすればいいだけです。
そうすると、見積もりにオプションという項目はなくなるのです。

ユニットバスなんかでもそうですが、オプションで
内部にテレビつける事が出来ます!など、何千、何万という顧客相手をしている

製造メーカーが言うなら納得もいくのです!
何万という数の顧客にいちいちどうします?なんて聞いてられないですよね?

そういう場合は、この器具にはこんなオプションがありますがどうですか?
と製造メーカーの代わりに施工側が聞いてあげても良いのです。

しかし、施工側のオプションってなんですか?と・・・自分は思うのです・・
自社でどうにでも出来ることをオプションにするって何ですか???

そうすることで、これを選ばれたら再度見積もりしなければならない!
そんな手間を削減するためだとは思うのですが・・・

オプションにすることで、高い安いは関係なくなり
この値段です!と言ってしまえば、それで済むので楽といえば楽ですよね。

しかし、せいぜい1人が担当している物件なんて5~10棟前後です。
聞けますよね?

見積もりの比較のポイント

複数の業者に見積もり依頼をした際の比較のポイントについて紹介していきます。

会社によって項目表記が異なる

注文住宅を請け負う業者には、以下のように大きく3つのタイプに分けられます。

  • 各地に支社や支店などを置き広範囲に展開するハウスメーカー
  • 比較的地域密着型が多い工務店
  • 設計事務所

3社の営業形態やコスト管理の違いが、見積書にも表れます。
主な特徴を見ておきましょう。

ハウスメーカー

本社が素材や設備の発注管理を行っていたり、自社工場で各部品をシリーズ化して
製作していたりすることが多いため、標準仕様から外れるものについては

高額化しやすい傾向があります。内訳明細による記載ではなく
「一式」「一か所」といった表記が多く見られます。

工務店

工務店では各工程の単価と、面積や素材の数を記載する方式が多く見られます。
例えば「壁・石膏ボード〇枚」といった内訳明細を表記しているのが普通です。

工務店の場合には、各部位について専門の下請けが見積もりを出すため
詳細にわたって記載されていることが多いようです。

設計事務所

設計事務所の見積もりは、以下のような流れとなります。

  1. 設計事務所がプラン設計と概算見積もりを行う
  2. 依頼主からOKが出た時点で設計監理契約を結ぶ
  3. 設計事務所が依頼主の代理となって工務店を選択する
  4. 施工業者から詳細な見積書が依頼主に提出される

依頼主は設計事務所に対して、設計料に概算見積もりを
プラスして支払うことになります。

そうした意味では設計事務所へ依頼した場合の見積もりの位置づけは
ほかの2業種とはやや異なると考えた方が良いでしょう。

項目から取り組み姿勢が見える

見積もりの項目の観点から信用できる施工業者を
見つけるためのポイントを紹介します。

項目の内容が明確な見積もりは信用度が高い

項目によっては、概算見積の時点では一式単位での
表示とせざるを得ないものもあります。

それでも、可能な限り具体的な単価や数量が記載されている見積書であれば
かなり信用度が高く、良心的だと思っても良いでしょう。

図面ができていれば壁や床の面積はわかっているため
ある程度精度の高い見積もりを出すことは可能です。

数量は面積の単位などの数値が多い見積書であれば
それだけ基本的なラインを正しくつかむことができます。

標準タイプの素材や設備の品番や型番まで記載があれば
かなり良心的な業者であると言えそうです。

項目名が多すぎるケース

見積書を比較したときに、項目名があまりに多すぎるときには
工賃や手数料の上乗せがないかを確認する必要があります。

例えば材料運搬費が場所別に記載している場合などは
作業工程を細かくわけ、重複して請求される可能性があります。

項目名が極端に多いようであれば他社の見積もりと見比べ
工事の項目が水増しされていないかを見極めるようにしてください。

項目名が少なすぎるケース

項目名が少なすぎるのも、要注意です。
例えば材料については安価に記載しておき

工賃をまとめて表示しているというケースもあります。
つい目先の価格に惑わされがちですが、作業にかかる費用の詳細が見えないので

どの作業に対していくらかかるのかが判断できません。
あまりに内容を簡略化して表記している見積書については

詳細を明らかにするよう要求してみましょう。

担当者の疑問点についての説明

住宅の購入は、人生の中でもまれに見る大きな買い物です。
そのため、売り手側には詳細にわたる説明責任が求められます。

購入者には疑問点について、どれほど些細なことでもそのままにせず
尋ねる姿勢が大切です。

誠実な業者であれば見積書に記載されている膨大な項目について
一字一句まですべて説明しようとする姿勢が見られるはずです。

担当者が説明を面倒がっていたり知識不足で要領を得なかったりするような業者は
信用ができるとは言えません。

わからない点や不審点は、納得するまで多少しつこいくらいの質問をすることは
将来的な後悔の原因を軽減します。

また「このほかにもかかる費用には何があるのか」
といった質問をぶつけて見るのも、良い方法です。

良心的な業者であれば、「これ以上はかかりません」
などとは安易には答えないでしょう。

素人の目からの判断がどうしても不安であれば、見積もりを第三者の観点から
チェックする専門サービスを活用するという方法もあります。

まとめ

内容はまだまだ伝えたいことはありますが、考え方はある程度伝えたつもりです。
見積もりの提示の仕方でこんなことが解るという話でしたが

早ければ良いと言うことではないということが解って貰えましたでしょうか?
住宅の工事もそうですが、この日まで完成させてください!といって

いや~~!これはキツイ!出来ませんという業者!
なんとしてでも頑張ってやりますという業者!

どちらが良いもを造ると思われますか?
遅すぎるのも問題ですが、そういうことなんです!

見積もりに限りませんが
早ければ早い理由があり、遅ければ遅い理由があります。

住宅であれば、同じ形で、同じ設備があったとしても
安いければ安い、高ければ高い理由もあるのです。

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