そもそも空家って・・
両親と一緒に暮らしていた思い入れのある実家を子供が相続したけど
その後、都合などにより使われることなく放置されている。
又、子供が別の場所に家を建て、両親が施設などに入り実家が空いている状態になっている
そんな物件が増えつつあります。
定義的に言うと【空き家】とは、1年以上住んでいない家、使われていない家のことです。
全国各地で空き家が手をかけられることもなく放置されていることが問題視され
2015年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
何故、法的に取り締まっていかなければならない状況になってきたのか
問題となっている空き家は放置するとどのようなリスクがあるのか・・・
空き家を放置するリスク
初めのうちは気にしないで放置していても、だんだん建物の状況は変わっていき
いろいろなリスクを伴います。
例を挙げると以下のリスクがあると考えられます。
・建物の自然倒壊、破損による周囲への迷惑
・雑草、ゴミ等などの衛生面の悪化
・資産価値が下がる
・不法侵入などによる治安悪化
・放火による火災リスク
・犯罪リスクの増加
以上のリスクにより、建物自体が劣化し、手がつけられなくなってしまう
近隣住民に迷惑がかかる、犯罪の温床になってしまうなど、空き家にはさまざまな問題が生じてきます。
空家の活用方法とは？
空家が放置されていると、倒壊などの危険や害虫や犯罪の温床になるリスクが生じています。
そのため政府は2015年から「空き家対策特別措置法」を施行し、空家の活用や処分を促進しています。
この法律で定める「特定空き家等」にみなされた場合、固定資産税を軽減する措置が受けられなくなります。
そこで、もし空家を保有しているのなら、ぜひ空家を活用することを考えてみましょう。
空き家は、さまざまな方法で活用することができます。
その活用方法をご紹介します。
賃貸に出す
これは単に現在ある建物を賃貸に出すことです。
この活用方法にする場合は、物件の状態がよいものに限ります。
たとえば、
・建物の築年数が比較的浅いこと
・大幅な修繕やリフォームをせずに人が住める状態の建物であること
・駅から近い、近くに商業施設があり、生活しやすい立地にあること
などです。
これらの状態でなければ、借り手がつかない可能性があります。
メリット
空き家を賃貸に出すメリットは、安定した家賃収入を得られることです。
また、思入れのある家を売却せずに済み、空き家管理の手間から解放されるのもメリットといえるでしょう。
デメリット
他人に家を貸すとなると、生活ができる状態にしておかなけばなりません。
そのためには、設備の修繕やクリーニング、最悪の場合
大規模なリフォームが必要となり費用がかかります。
また、借り手がつくとは限りません。
とくに郊外や地方では、賃貸の需要が見込めず、借り手が見つからないということもありえます。
建て替えて賃貸に出す
戸建に立て替えたり、土地が広ければアパートやマンションに建て替えて
賃貸に出す方法です。
この方法は、空き家を解体し、新たに建物を建てなければならないので、コストがかかります。
メリット
賃貸にすることで、毎月家賃収入を得ることができるのがメリットです。
アパートやマンションであれば、多くの家賃収入が見込めます。
また、新たに建て替えるので、自分好みの建物にすることも可能です。
さらに、相続税対策にもつながります。
デメリット
デメリットは、費用がかかることです。
建て替えるには、空き家の解体費用、新たに建物を建てる建築コストがかかります。
家賃収入があるとしても、収支計算が合わないこともあるので注意が必要です。
その他活用のための更地化
空き家を取壊して更地にし、別の用途に活用する方法もあります。
更地にした後の活用法としては、以下の活用方法があります。
・駐車場にする
・人口が多い街などではコインランドリー、トランクルームを建てる
・資材置き場として貸し出す
・事業用の土地として貸し出す
などがあります。
建物の老朽化が激しく、修繕やリフォームするよりも建て替えたほうがよい場合や
人が生活するには不便な場所であれば、更地にして土地活用するという手段もあったりします。
メリット
更地化することのメリットは、維持管理が楽になることです。
建物がないので、光熱費などの基本料金もかかりませんし、火災保険への加入も不要です。
また、土地を貸し出せば、家の建て替えよりも初期費用も安く抑えられますし
地代収入も得ることができます。
デメリット
デメリットとしては、建物を解体しなければならないことです。
解体には、費用がかかります。
家の解体費用は、広さや構造によって相場が異なり
20坪程度の広さの木造住宅の解体費用は、おおよそ90万円前後
20坪程度の広さの鉄骨造の住宅であれば、おおよそ120万円から140万円程度です。
ただし、家の解体に補助金制度を設けている自治体もあります。
補助金を利用すれば、解体費用を抑えられます。
又、更地にすることで税金も変わってくるので注意が必要です。
空家活用時の注意点
空家の所有者自身がこの管理をすべて行うこともできますが、管理会社を利用した方が断然便利です。管理手数料を支払う必要はありますが、入居者を募集するところから始まり
家賃の回収、滞納した場合の催促、退去の手続きまで、管理業務全般を任せることができます。また民泊として貸し出す場合も、専門の業者に管理を任せるのがおすすめ。
民泊では住宅宿泊事業法に沿って運営を行う必要があり地域ごとの規制も把握しておくことが大切です。
- 空家活用時の注意点2：建て替えて賃貸に出す場合
空家を建て替えて賃貸に出す場合、建物を解体する費用や建築費用がかかります。
そのため事前に収支計画を立てておかないと大幅な赤字となる場合があります。
その地域で賃貸の需要がどのくらいあるのかリサーチを行うことも大切。
収支計算が合うかどうか、事前に見極めるようにしましょう。
- 空家活用時の注意点3：その他活用のための更地化する場合
更地として活用する場合も、建物の解体費用が必要になります。
また更地にしても借り手が見つからなければ意味がありません。
こちらの場合も、市場調査を行ってから取り組むことが大切になります。
空き家ビジネスの成功事例
今では、空き家を利用してビジネス展開している事例がたくさんあります。
どのような事例があるのか、ご紹介しましょう。
シェアハウスとしての賃貸
複数人が共同で一つの住居に暮らす「シェアハウス」。昨今では若い人を中心に人気が高まっています。空き家をシェアハウスとして賃貸にすると、さまざまなメリットがあります。
・空き家をそのまま活用し、リフォームするだけで経営をすぐにはじめられる
・高収入、安定した収入を得られる
・アパートより管理が楽で、収益がいい
・空室リスクが低い
空き家をシェアハウスにするには、「高齢者向け」や「シングルマザー向け」、「ペットと一緒に住めるシェアハウス」「古民家シェアハウス」など、コンセプトがしっかり決めることが、成功の鍵です。
民泊として活用
民泊は、住宅に一般の人を宿泊させるサービスのことで、主に外国人観光客をターゲットにしたビジネスといえます。軌道にのれば収益が大きく、管理も楽なのがメリットです。空き家を利用した民泊の成功例としては、観光地にアクセスしやすいエリアにあったり、リーズナブルな宿泊施設がない地域にある、古民家を活用し、日本独自の風情が感じられるなどの特徴があります。
ただし、民泊に活用できる空き家は、広さの規定や、法律や条例による制限などの条件をクリアしている物件に限ります。
カフェ・ギャラリーとして
趣きのある空き家を活かして、おしゃれなカフェやギャラリーに活用している事例もあります。カフェやギャラリーにすれば、収益につながり、地域の活性化にも貢献できる可能性が高いです。
シェアオフィスに
複数の人や会社が、事務所を共有することを「シェアオフィス」といいます。これは「コワーキングスペース」とも呼ばれます。昨今では、働き方が多様になっており、そのなかでもテレワークが浸透してきています。そのことから、シェアオフィスの利用者は急激に増加しています。都市部の立地の良い場所にあることが多かったシェアオフィスですが、最近では郊外での利用者も増えています。このことからもわかるように、シェアオフィスの需要が高まっているのです。
空き家をシェアオフィスにするには、費用があまりかからないのがメリットです。必要なのは、デスクや椅子、高速インターネット環境を整備したり、プリンターやシュレッダーといった共有の事務機器を用意する程度で、すぐにはじめることができます。
シェアオフィスの利用方法には、月単位で契約、時間単位で貸す、会員制にするなどがあります。利用者数、立地などを考えて利用方法を決めれば、高収益を得ることが可能です。
レンタルスペースとして利用
レンタルスペースとして貸し出す事例もあります。レンタルスペースには、時間貸し、期間貸しなどがあり、うまくいけば、賃貸よりも高収入を得られるのがメリットです。また、大規模なリフォームやリノベーションも必要なく、そのまま営業できるので、初期投資がかからないのもよい点といえます。さらにうれしいのが、住宅街のなかにある空き家や、郊外にある空き家であっても、需要があることです。
レンタルスペースとしての具体的な活用例には、
・地域のコミュニティ・スペース（子ども会や自治会の集まりなど）
・教室やスクールとしての活用（ヨガ教室や料理教室など）
・ママ会
・ホームパーティー
・イベント会場
・写真撮影、動画撮影場所として
・荷物の預かり
・DIYスペースとして
などがあります。
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地方自治体の空家への取り組み
全国各地で増える空家問題を解決するため、空家を積極的に活用する取り組みが進められています。
そのような地方自治体の取り組みを利用すれば、空家の有効活用につなげやすくなるでしょう。
取り組み1：空き家バンク
地方自治体が行っている空家対策の取り組みのひとつに、「空き家バンク」があります。これは、空家を賃貸や売却したい人と、空家を利用したい人をつなげるマッチングシステム。
最近は「田舎で生活したい」と地方に移住を希望する方も増えてきているた
空家を活用してそのような地方定住者を促す施策なのです。
空き家バンクは、各都道府県や市町村のホームページなどで空家の募集や物件公開が行われています。
取り組み2：DIY型賃貸
本来なら物件を賃貸に出す場合、修繕やリフォームを行ってからでないと借り手が見つかりにくいもの。
ただ修繕やリフォーム費用を用意できない方にとって、「貸したくても貸せない」という
状況が生まれていました。
そこで整備されたのが「DIY型賃貸」の制度です。
通常の賃貸物件では、借り主が壁紙を変えるなど自由に内装に手を加えることはできませんが
DIY型賃貸では借り主が自分で費用を負担してリフォームすることが許可されています。
取り組み3：公的共有
空家を地域のコミュニティ施設や公営住宅などに活用する取り組みもあります。
地方自治体ごとに、避難所や備蓄倉庫として利用するほか
地域の自治会の活動拠点やグループホーム施設などとして活用する例もあります。
取り組み4：宿泊・滞在施設
年々増加する訪日外国人に対応するため、宿泊施設として空家を活用する動きもあります。
東京や大阪などの国家戦略特区などでは、旅館業法の規制を緩和し、空家を宿泊施設として
再利用できるような整備が進められています。
取り組み5：助成金・補助金
空家の活用を促進するため、さまざまな助成金や補助金制度を設けている自治体も複数あります。
例えば、千葉県木更津市では、空家を地域コミュニティ活性化などに活用する場合は
リフォーム費用の一部を上限50万円まで支援（特定施設の場合は上限150万円）する制度があります。
空家のよくある質問！
空家を賃貸として貸し出すときに、事前に知っておきたいのが賃貸経営の基本となる情報です。
下記の空家に関するよくある質問を参考にしてください。
空家Q＆A：「個人と法人、貸す相手によって違うところは？」
賃貸として物件を貸すとき、その相手が個人の場合と法人の場合で、何が違うのでしょうか？
その答えは、賃料にかかる消費税です。
年間賃料の合計が1,000万円を超える場合、個人の貸主に貸し出す場合は消費税は非課税となりますが
法人の場合は課税対象となります。
空家Q＆A：「賃貸経営に資格は必要？」
賃貸を行う場合、必要となる資格などはあるのでしょうか？
答えは「NO」です。賃貸経営を行う条件などは特になく、誰でも行うことができます。
ただし、確定申告で不動産所得の申告を行わなければいけません。
収益源にもなる！ 空家を活用しよう
空家を放置したままではなにかと厄介な存在にもなりますが、人に貸したり活用することで
新たな収入源にすることもできます。
空家対策でさまざまな支援制度を設けている地方自治体も多いので
それらを利用して空家を活用することを考えてみてはいかがでしょうか。
自分でDIYで直せる方はいいですが、そうでない方は以下の記事を参考に
優良業者にお願いしてみてはいかがでしょう。
