土地を決める時の重視する事・確認するポイントとは
住宅を購入しようと計画をする場合、家をどのようなプランにするか？
どうすれば住みやすい家になるか？
いろいろ検討するのではないでしょうか。
でも、何が重要かと考えた時に、あまり意識されてないかと思われますが
土地を場所、特性を知ることが最も基本的なことで、重要なことです。
自分は建築のプロではありますが、土地のプロではありません。
しかし・・・
「この土地に建てて良かった」
「この土地に建てなければよかった」などの
不動産会社より多く耳にすることがあります。
やはり皆さんは直接、業者には言いずらいという事でしょう。
そんな、話を聞いた自分が
土地を購入した方に後悔しないように、自分が思いついた限りの
チェックポイントや重視したほうが良い！
ということを少しお話をしたいと思います。
土地を選ぶということは、生活の基盤がそこで作るということになります。
家はある程度使って気に入らなければ、リフォームすることは出来ますが
土地はそうはいきません。
そなまま使うか、売りさばくかのどちらかとなるでしょう。
したがって、土地を選ぶ時は慎重に時間をかけて選ぶことが大切です。
土地を選ぶ時に基準にしたこと
自分は建築の施工をしていますが、リゾート地内での住宅も数多く手がけています。
そこで、お客様から聞くお話は、住宅の間取りなどはさておき
この土地に何を求めているのかをしっかり決めることが大事！
静かで自然がある土地がほしい。
生活をするうえで、商業施設が近くにあったほうがいい
海が見える土地がいい
山が見える土地がいい
人によって様々です。
そういった、実際に聞いた話を基に
建築のプロである自分がまとめてみたのが以下の内容です
少しでも、お役に立てる情報があればいいと思います。
何を重視するかはあなた次第
上記でも言いましたが、人によって全く違ってきます。まず、自分が購入しようとしている土地には
何を求めているのかをしっかりとした意思を持ちましょう。ただ単に、田舎暮らしをしたいから、田舎で土地を購入すれば大丈夫でしょう？
なんて、一度見に行ったくらいで「ここに決めよう」とすると後悔する可能性が高いです。何故その土地を選んだのか、「理由」「その土地でどうしたいか」
「将来的に年を重ねていった場合その土地で暮らせるのか」などをしっかりと見極め購入することをお勧めします。
家族の生活の変化や車の運転が夫婦両方できるかなどでも田舎暮らしでは、生活に大きく左右されます。
特に都会で暮らしている方は、車での移動の重要性を感覚的に
想像できないこともあるようなのでここでお伝えしておきます。
例えば
旦那が運転できるのでさほど不自由はしないです！
と安易に思っていると、旦那が具合を悪くして病院に
行こうと思っても歩いていくには、距離的にキツイ場所であった。
自分もそうですが、上記以外でも何かあった時の事はほとんど考えていないと思います。
田舎に来るほど、何かあった時には不自由することが大きい事を知っておきましょう。
実際に住んで変わることもある
実際お客さんにもいましたが、最初は周りに建物がなく
静かで誰の目線も気にしなくてよい。
隣の土地の持ち主も聞いたところ、建てる気がないようです！
土地の管理者から言われてたので、思い切って露天風呂を造ったが
数年がたち、隣の土地の持ち主が変わっており隣に住宅が建った！
露天風呂が二階から丸見えっぽいので屋根をつけた。
そういう変化も予想しておくのも大切です。
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土地選びのポイント、重視すること
ここでは、生活や理想論ではなく、その土地に観点を当てた選び方について説明します。
交通事情を把握しよう
交通に関しては、車を保有しているかなども含め非常に重要なポイントです。
車があるか無いかで、各施設などの距離がとても重要になってきます。
車がつかえなくなった、もしくは使えない状況になった場合を想定して
なるべくなら、そういった状況になっても生活に困らない程度の
交通手段が近くにあるのかも十分に検討しましょう。
特に、家族の通勤、通学についても配慮して、なるべく時間や通勤費用のかからない
立地の良い場所を選ぶことが大切です。
最近は早期に、車の免許を返納する方も増えています。
そういった場合、田舎で少ないながらも交通機関が近くにあると
生活も楽になるのではないでしょうか。
※補足
遠距離に土地を購入した場合には
家族などが、しょっちゅう遊びに来ると想定したときに
ＪＲ駅、もしくは空港からの交通手段と時間も考慮すると遊びにくる方も
遊びに来やすいので、集まりが好きな方はこういったことも考慮するべきです。
公共施設や商業施設が近くにあるのか
これは生活をするうえで非常に重要なポイントとなってきます。
自分が歩いても支障がない程度の、距離にスーパー、コンビニなどの商業施設があるかがポイントです。
土地を購入する前に把握することをお勧めします。
また、商業施設以外にも公共施設なども近くにあるのかを把握しましょう。
「役場」「郵便局」「病院」「駅」など・・
土地を購入する前に地元の情報を集めて検討しましょう。
お子様がいる方は子育て生活も考慮すること
子供がいる方は言うまでもないとは思いますが、学校に歩いて通える距離なのかどうかなどを
十分に検討して決める事が大切です。
特に、幼児のお子様がいる方は親が送り迎えをしなければならない事がある事から
交通事情、アクセス経路なども十分に検討することです。
土地の傾斜について
土地はなるべく平らな場所を選ぼう。
自分のお客さまにも、自然の形状を残し家を建てたという方も多々おりました。
しかし、土地に傾斜が付いてると住宅を建てようとしたときに
莫大な金額をかけ住宅を建てる事につながってきます。
理由としては・・・
地盤を平らに削らなければならない
基礎の高さを通常より高くしなければならない
周囲に擁壁を設けなければならない
そのような事が考えられます。
図のように住宅を建てる場所に４５㎝の高低差が（傾斜）があった場合
右側の基礎が地盤と一緒の高さになるという事です。
通常、地盤から基礎が４５㎝程度出ていることが好ましいとされています。
それを守ろうと基礎を造ろうとした場合、低い方の基礎（右側基礎）が９０㎝にもなるという事です。
当然ですが、地盤上の立上りの基礎に関しては、倍のコンクリートが必要となってくることから
価格もそれだけ上がってくるという訳です。
これは基礎を高くした場合です。
これを避けるためには
地盤を平らに削るといった作業
傾斜が強い場合は擁壁を設ける
こういった作業が必要となってきます。
こういった、落とし穴には気を付けて土地を選びましょう。
土地の形状について
土地の形状として望ましいのは、やはり長方形が一番プランをたてやすいです。
その他、土地に無駄なスペースも出来ずらいです。
三角形や、多角形の土地の場合は建物の配置計画が難しくなったり
場合によっては、建物を土地の形状に合わせなければならないという事にもなってきます。
そうなると、住宅費用が割高になるばかりか
自分の好きな間取りも出来なくなってきます。
土地の傾斜もそうですが、形状にも注意して選びましょう。
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土地の購入を決定する前に
ここでは、いろいろ検討した結果、購入しようかな？
と思っている方に対して、もう一度再確認して欲しいことを説明します。
全てについて話し合いが出来て納得した時点で業者や相談サイトに話を持ちかけることが大事です。
家族の全員が納得したのか
自身が好きで購入するから、自分が気に入ったところで決める！
言ってることは、間違ってはいません。
しかし、家族全員が納得、又は妥協したとしても、買ってもいいんじゃない？
と思えるようになってから、購入することをおススメします。
自分が気にいって買った土地だとしても
家族の誰か？又は親友？などが
「その場所に行くのは嫌だ」
「交通手段が無さ過ぎて行くのが面倒」
など・・・思われたとしたら・・・
せっかく家を建てたら、気軽に遊びに来て欲しいと思っても
誰も好んで来なくなってしまう！
そんな声も聞かれたりするので、十分に話あいをしてから購入しましょう。
建物の建築が可能なのか
これは皆さん、ん？？？？ってなると思います。
ほぼ無いとは思いますが、まれに確認申請が取れない土地もあるってことを
頭に入れておいていただければと思います。
「確認申請が取れない」＝「住宅を建てれない」という事です。
建築基準法的には
土地への入り口として、道路に面してる境界線は、道路に２Ⅿ以上面していること
その接している道路が幅員４ｍ以上の道路であること
こういった、法律上建築することが出来ない、土地もまれにあったりします。
その他、北側斜線制限、高さ制限、建蔽率、容積率など
建物は建てられるが、制限を受けてしまう土地もありますので専門家に相談するようにしましょう。
不動産会社で「建築できない」そういった、土地を進めてくるとは思えませんが
制限関係については、必ず確認してください。
その土地へ行くための道路の所有権
普通に車が通れるだけの道ができていて、道路とと思い込んで買ったが
フタを開けてみると、実はその道（道路）は私有地だった。
そういったことも、実例としてはあったりします。
そうなった場合あは、その所有者に通ってもいいですか？と
承諾を得なければなりません。
都心の土地であれば、通行料など取られたりすることもあります。
境界線、杭を確認する
土地を購入しよと現地を見に来た時には必ず、境界杭の有無を確認しましょう。
また、杭が見当たらず境界があいまいな場合は、隣人の立ち合いのもと
一緒に確認することが大切です。
もし、杭が無く曖昧なことが嫌な場合は、実費となりますが
測量士にお願いして、境界杭（確定杭）を打ってもらいましょう。
境界線をはっきりしていなければ、あとあとトラブルになったりする
リスクが大きくなりますので、自分の土地の境界を明確にすることが大切です。
災害に強い、有利な土地であるか
その土地の近隣などで、どんな災害があおこっているのかを把握しよう。
過去に
噴火がの被害があった
水害があった
土砂災害があった
など、土地を選ぶ時にこの情報も重要なポイントとなってきます。
こういった、大まかな事は自治体が定める、ハザードマップなどで確認することが出来ます。
又、過去この土地は川だった、田んぼだったなどという場合は
地盤が沈下や地震の際に液状化現象などがおこりやすいので注意が必要です。
土地を買う時にかかってくるお金
土地を購入しようとした場合、土地代はもちろんですが
それ以外にも費用がかかってくることが、多々ありますので紹介したいと思います。
仲介手数料
不動産会社から購入した場合は仲介手数料を支払わなければなりません。
これは以下の表のように上限が決まっていて、土地の購入の場合には
大抵その上限金額を請求されます。
| 0円～200万円の部分 | 5％+消費税 |
| 200万円超え～400万円までの部分 | 4％+消費税 |
| 400万円超えの部分 | 3％+消費税 |
したがって1,200万円の土地を購入した場合の仲介手数料の上限は、
| 200×5％+200×4％+800×3％＝42万円+消費税 |
となってくる訳です。
こうやって仲介手数料がかかってくることを、認識しておきましょう。
登記移転にかかる費用
土地の売買が成立したら、すぐに登記移転をして速やかに
土地の所有権を変更しなければなりません。
売主が負担をしてくれるケースもありますが、ローンを組む時に一緒に
司法書士に支払いする分も入れてしまうケースが多く、実費+登記費用に数万ほどかかります。
その他の書類を用意する費用の交通費などがかかるので注意が必要です。
土地の状況により地盤改良費用がかかるかも・・
土地を購入して、いざ建物を建てようとしたときに地盤調査をした結果
地盤の支持力が少なく建てることが厳しいと判断された場合
地盤そのものを補強（改良工事）をしなければならなくなります。
そうなった場合は地盤の状況で全く違ってきますが
数万円、数十万と地盤改良費用がかかってくるでしょう。
まとめ
土地を選ぶ時には、様々な角度からチェックすることが重要となってきます。
土地選びは10年後20年後を想像して、慎重に選ぶことが大切です。
若いうちは気にすることは無いのでなかなか難しいとは思いますが
車が無くなったら、どんな不便が生じるだろう？
どちらかが、動けなくなったら支えてくれる施設などあるのか？
生活する上で商業施設、病院、役所、銀行などが近くにあるか？
今はなかなか想像しにくいとは思いますが
いろいろな事態を想定して決定することが重要です。
土地は総合的に考えて、いろいろな費用、家族の状況などを踏まえて選ぶ事が大切です。
大きな買い物になるので、様々な点をチェックして、失敗が無いようにしましょう。
