土地は見分けて買う!・・・その見分け方

対策/チェックポイント
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土地を買うべきか・・買うべきではない?・・

建物を購入する前に・・無ければならないのが言うまでもなく土地です。
住宅と違い土地は見た目では良いか?悪いか?なんて判断を付けることは難しいのです。

土地を購入するときは、場所などを優先したくなるものです。それは仕方ないです。
でも、場所を優先したがために、地盤が悪く上屋に影響を及ぼすような土地では大変ですよね?

そこで、一概には言えませんが「良い土地」とはなんだろう?
ということを、話して行きたいと思います。

基本(主な土地の種類)

  • 宅地
    建物が建つ敷地を主にさします。建物に接続した形でのプールやテニスコートなど
    その建物の維持や効用に必要なものも宅地の範囲内です。
  • 山林
    耕作の方法によらないで竹木の生息する土地で、樹木でもそうですが、要は自然のままで
    手つかずのままの状態の土地。(植林など、肥料や伐採のどの管理を必要とする土地は山林ではない)
    開発したものの、樹木をそのまま生かした土地などもこのような明記になる。
  • 原野
    耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地で、山林で述べたように
    草、かん木などが手つかずのままの状態の土地。
    開発したものの、樹木をそのまま生かした土地などもこのような明記になる。
  • 田、畑
    農耕地で用水を利用して耕作する土地を「田」、用水を利用せず耕作する土地を「畑」と言います。

良い土地の見分け

地盤は大丈夫

住宅を建てる前提で土地を探している場合、これは絶対に譲れない条件です。

地盤が脆弱だと追加工事が必要となり、別途、地盤改良工事費などが加わってきます。
また、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地は、できるだけ避けた方がいいでしょう。

普通は見た目では解りません。
なので土地の売主さんに、「地盤調査のデータはありますか?」なければ

「この辺の土地はどういった特性がありますか?」など
周辺住民への聞き込みなどをして情報を得るしかないです。

災害に合わないような場所(土地)を選ぶ

ここ最近、天災が以上に多くなってきています。そのために、その土地の特性を知ることが重要となってきます。

山地や丘陵地、台地は一般的に地盤がしっかりしているとされていますが
傾斜がきつい土地では地すべりや斜面の崩壊、土石流などの発生リスクが考えられるので注意が必要です。

低地では洪水や津波の災害リスクが考えられます。
また、土地に含まれる水分量が多いため軟らかい粘土やゆるい砂が多く

地震や沈下が起こったときには液状化が発生しやすい土地でもあるのです。
都市部においては、暗渠(あんきょ)の存在も見逃せません。

暗渠(あんきょ)は地上に建物を建設するために、小さな規模の河川や水路を地下に埋めたもので
こういったものがある場合は、軟弱地盤の可能性を疑ってみることをおすすめします。

もちろん、坂の下に位置するエリアは土地が低いため、水が集まりやすい特性がありますし
池や湖沼、水田などを埋め立てた土地も、軟弱地盤の可能性があります。

地名は地形や地質と関連していることが多いことから、地名で特性を判断(古地図)することもできます。
例えば、水に関係する地名はその由来から軟弱地盤であるケースが考えられます。

ただし、地名は人名に由来する場合もありますので、土地の特性は入念にチェックしましょう。

全国ハザードマップ

上記のことを確認して、大丈夫であればそれは良い土地と言ってもいいでしょう。

土地の境界線(杭)がはっきりしている

境界線がはっきりしていないと、トラブルの原因となります。
土地のトラブルで最も多いのが境界線の問題です。「この木が目印」なんて話は昔のこと。

現在では「境界標」が打ち込まれているケースがほとんどです。
この「境界標」が図面通りに打ち込まれていればいいのですが、現場の状況により難しいケースがあったり

もっと言えば、なぜか、無かったりということもあるのです。
隣人となる方に立ち会っていただき、後々禍根とならないよう、明確に線引きすることが大切です。

悪い土地の見分け

角地だが道路に接していない

住宅建築に際して、住宅はどこか一面が4メートル幅の道路に接するよう規定が設けられています。
道路に接していない場合は2メートルの道路を用意する必要があります。

角地でありながら道路に接していない場合、この道路を用意しなければならない可能性があるため
実際の土地面積より小さな家になってしまうのです。

また、前面に他の所有者が所有している土地があり、そこを通らないと自分の家に行けないなんていう
ケースもあります。

土地の形がいびつである

土地の形が極端に長細かったり、狭小地、あるいは道路との高低差がある傾斜地だった場合、後々売ろうとしても買い手がつかない場合もあります。販売する時にも価値の下がらない土地を選びましょう。

周囲の土地より低い位置にある

周囲より低い土地の場合、雨が流れ込んでくることが考えられます。地下水なども自分の土地に流れてくることが予想され、そうすると湿気がある土地ということになります。
日本において湿気は決して歓迎できるものではなく、こと住宅用地としては全くお勧めしない部類です。

抵当権が入っている

「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消すだけだから大丈夫だよ」という売主の言葉を信じて
代金を払ったのに、いつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れることができない!

というトラブルは後を絶ちません。
こういったことのないよう、抵当権が消えるまで絶対に代金を支払わないようにしましょう。

これらは総じて「悪い土地」の特徴としてあげられますが、どこに目を瞑り
どこまで妥協できるかは人それぞれです。

「他の条件が悪くとも、この土地なら」という場所があれば、あなたにとって「良い土地」なのかもしれません。

上空に高圧線や送電線がある

17万V以上の電圧が流れる高圧線があるとき

水平離隔距離 3 m(第 2 次接近状態といいます)以内には建造物の敷地として利
用できないことになっています。つまり、高圧線の直下を含む側方 3 mの範囲に建物
を建てることはできません。

17万V以下の電圧が流れる送電線があるとき

送電線からの離隔距離、すなわち直線距離 3 m以上の距離を離隔すれば建物の建造が可能です。

 

結 論

  • じぶんが探している土地の条件はしっかりまとめておく
  • その土地の特性をしっかり把握しておく
  • ハザードマップ等で災害リスクを考慮しておく
  • 土地の形、高低差を確認する
  • その土地の周辺状況を確認(消火栓の有無、土地内に高圧線がないか、道路に接しているかなど)
  • 土地の権利書等の確認をする

以上の事をチェックすることで失敗するリスクは減る事でしょう。

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