災害にあった工事中物件・・・そんなときは・・・

対策/チェックポイント
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工事中に災害にあった時の対処

最近、日本では、近年頻繁に大きな地震や自然災害が発生しています。
また夏になると台風や大雨による住宅浸水・流出といった被害も増えてきている現状です。

そういった雑賀時に問題になるのが、被害を受けた時に、施工会社の対応や損害の補填
どこまで保証されるのか?など

地震、火事などケース別の対応をご紹介します。

工事引き渡し前に災害に合ったら

住宅災害で火事になった場合

誰も住んでいない家で火災の心配はないだろうと思われる方は多いかもしれません。
しかし、平成29年7月に総務省が発表した「平成28年(1月~12月)における火災の状況」

によると、出火原因の第1位は放火となっています。
つまり誰も住んでいない家であっても、火災が発生するリスクは

第三者による不審火など、決してゼロではないということです。
まずは、新築や中古物件の購入で、引っ越しをする前に火事になってしまった場合

建物の補修、改修工事、再建築などの費用は誰が負担することになるのか心配になりますよね。
ポイントは、引っ越し前の段階でその家は誰の所有物なのかということです。

民法では、新築の場合、施工会社が完成品を引き渡した時点で
建築主に対して建築代金を請求できるとあります。

つまり引っ越し前でまだ家が完成していない段階であれば
その家は建築主の所有物ではなく、施工会社の持ち物なのです。

細かいことをいうと、建て主であっても勝手に建築中の建物に入った場合
法律上、不法侵入又は空き巣などの刑法で罰せられるということになります。

そういったことか家の持ち主は施工業者という事で
再建築、補修の費用は施工会社が負担するという事になります。

通常は、施工会社が「建設工事保険」もしくは「火災保険」に加入しているため
その保険金で再建築、補修を行います。

ただ、保険の加入は義務つけされていません。
住宅くらいの規模だと入ってない場合もあります。

民法ではあくまで原則であり、建築主と施工会社の間で、当事者間の合意がなされていれば
民法よりもそちらが優先されます。

たとえば火事で再建築や補修が必要になった場合でも
その費用は「建築主が負担する」「双方の協議によって決める」といった取り決めがあれば

誰が費用の負担をするのかが変わってくるのです。
新築の場合は最初の時点で施工業者と話し合いをしておくべき事項となります。

新築の建売住宅、マンションで火災にあった場合

基本的に新築住宅、改修工事などは「工事請負契約」となります。
しかし、建売住宅(マンション)では注文住宅と異なり「売買契約」という契約形態になります。

民法上では売買契約の場合、たとえ自然災害のような不可抗力で
引き渡し前の建物が滅失(=修復不能な損壊)したとしても

買主は代金を支払わなければならないし(「危険負担の債権者主義」といいます)
修復が可能な場合であっても、その再建費・補修費は買主が負担することになると思われます

(民法では、特定物の引き渡しは、現状における状態での
引き渡しで足りることになっているからです)

つまり民法上は、建物の工事請負契約と売買契約とでは
負担する側が全く逆なので、その辺は十分注意が必要です。

でも、そなると買主側が一方的に不利になってしまうため、契約書(約款)で
「建物が物理的に住めない状態の場合は、買主は契約を解除できる」

「補修費が比較的軽微であれば売主が費用を負担する」等の
取り決めを交わすのが一般的。

宅建協会が作成している標準約款(約款の見本)にもそれらが記載されていて
多くの不動産販売会社が適用しています。

売買契約では、こうした取り決めをするのは義務ではなく任意となっているため
なかには契約書(約款)でなんらの取り決めもしない会社もあります。

その場合は、すべて民法の原則にしたがって買主負担となってしまうので要注意。
契約前に話し合い、契約書(約款)を細かく確認することが大切です。

住宅災害で自然災害にあった場合

次に、台風などの洪水によって家の中が浸水したり、家が流されてしまったりした場合
また地震により家の一部が損壊したり、倒壊したりした場合の対応についてお伝えします。

前の記事で、引っ越し前に火事になった場合、その時点で家はまだ建築主の所有物ではないため
施工会社が再建築や補修の費用を負担するのが一般的とご説明しました。

その理屈でいくと大雨や地震といった自然災害であっても
引っ越し前であれば、施工会社が再構築や補修費用を負担すると思われるのではないでしょうか?

しかし自然災害の場合はそうではありません。
建築(住宅等)は少し「貯金して頑張って買おう」と思って買うような金額ではないですよね。

非常に高額になるためちょっと弁償してあげようという話にはなりませんので
ほとんどの施工会社は万が一に備え建設工事保険に加入しています。

しかし、洪水や地震といった自然災害(不可抗力で起こった災害)は
建築主と施工者いずれの責めにも帰することのできない事由となる為

建設工事保険でカバーしきれない損害の補てんが必要となった部分は
建築主(建築の発注者)の負担となるのが一般的です。

ただし、大規模災害時などの場合は国の補償などが割り当てられる場合もあるので
その場合は地域の市・区役所などに問合せをしてみましょう。

引き渡し後に災害にあったら

注文住宅で建築中の建物は、主に施工会社の保険によって保証されますが
引渡しが終わった後は必ず建築主の名義での火災保険加入が必須です。

また、地震が起因する火災は地震保険に加入していないと補償の対象外となりますので
セットで加入する事を強くお勧めしますが多少保険料が高くなります。

もし損害を受けた場合はできるだけその状況を写真や動画などで記録し
速やかに加入している保険会社に連絡しましょう。

そうなった場合のために保険会社の連絡先や加入している保険内容については
家族全員で認識しておくことが必要です。

火災保険・地震保険それぞれの保険料は決して安くはありませんが
災害にあった時に再建築、補修費用を全額負担することを考えれば

保険金額は決して高いものではありません。
また同じ木造住宅でも、省令準耐火建物の割引が適応できる工法の場合は

火災保険料が約半額になるので、検討中の工法が「省令準耐火建物」に
該当するかなども施工会社に確認してみましょう。

まとめ

火災はまだしも、地震や津波、洪水などの自然災害は予測できません。

災害にあってから「責任のありかは・・・」と慌てることになってしまわないように
事前に業者に確認したり、また自分でもチェックしておくことが大切です。

中には、施主に不利な契約を提示する悪質な業者もあるようです
自分はそんな業者はいないと思いますが、ゼロとも言えない世の中でもあるかも!?

多少時間がかかり面倒と思いますが、手間を惜しまず確認しましょう。
前項でも言いましたが、大規模な自然災害時は、国の支援が受けられる場合があります。

そういった制度は自分から探しに行かないと教えてくれないものです
後になって支援金が出てたのか!?

と気づいてもどうしようもありません。
そんなことが無いように事前に確認しておくべきです。

 

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